Une assurance crédit immobilier pour réussir son projet

23 novembre 2011 at 909 05 (Immobilier)

Une assurance crédit immobilier pour réussir son projet

Pour concrétiser son projet immobilier, il faut obtenir un crédit immobilier ainsi qu’une assurance emprunteur. L’assurance emprunteur sera mise en jeu lorsqu’un risque tel que le décès, l’accident ou la maladie se réalise.

L’établissement de crédit peut également demander des garanties telles que le cautionnement ou l’hypothèque ; elles seront mises en œuvre si le crédit n’est pas remboursé.

1. Pourquoi assurer un crédit immobilier ?

L’assurance emprunteur protège, l’emprunteur et sa famille. Ainsi, en cas de décès, d’accident ou de maladie, l’assurance prend en charge le remboursement total ou partiel du prêt en fonction du contrat souscrit.

Cette assurance permet donc d’éviter certaines difficultés financières qui pourraient conduire à la vente du bien pour rembourser le prêteur

2. Quand rechercher une assurance de crédit immobilier ?

Pour réaliser en toute sérénité son projet immobilier, il faut anticiper la recherche de l’lassurance avant même la signature du compromis de vente et sans attendre l’acceptation du prêt.

Cela permet à l’emprunteur de :

• Mettre en concurrence plusieurs contrats en comparant les offres (garanties, prestations, tarifs…)
•  Gagner du temps si on doit répondre à des questionnaires de santé détaillés et effectuer des examens médicaux supplémentaires
•  Savoir à l’avance si on est assurable et à quelles conditions : niveau de couverture, exclusions, tarif standard ou spécifique.

3. Quels types d’assurance de crédit immobilier souscrire ?

L’assurance emprunteur peut couvrir différents risques : le décès, l’invalidité, l’incapacité de travail, la perte d’emploi. Avant de souscrire, il convient de se renseigner auprès de son conseiller et de lire attentivement la notice d’information du contrat d’assurance pour appréhender toutes les modalités de l’assurance.

L’Assurance décès couvre non seulement le décès, mais aussi les cas d’invalidité extrêmement grave, appelée « perte totale et irréversible d’autonomie » (PTIA). Dans ces deux cas, elle rembourse à la place de l’emprunteur le capital restant dû à l’établissement de crédit. Elle est indispensable pour la sécurité du conjoint, des co-emprunteurs, des enfants ou des ayants droit.

L’Assurance invalidité / incapacité de travail prend en charge le remboursement des échéances si à la suite d’une maladie ou d’un accident, l’emprunteur se trouve dans l’incapacité d’exercer son activité professionnelle ou toute autre activité rémunérée de façon non définitive ou partielle.

L’étendue de la garantie et la notion d’invalidité / incapacité de travail figurent dans le contrat.

L’Assurance perte d’emploi a pour objet la prise en charge de tout ou partie des remboursements des échéances en cas de chômage. Elle entre en jeu sous certaines conditions et peut cesser lorsque l’assuré a atteint un certain âge. Les conditions d’indemnisation sont différentes selon les contrats.

A noter : L’assurance décès-invalidité peut être exigée par l’établissement de crédit lorsque de la demande de crédit immobilier alors que l’assurance perte d’emploi reste facultative.

4. Comment assurer un crédit immobilier ?

Si le prêt immobilier est établi au nom de plusieurs personnes (co-emprunteurs), la proportion du capital assuré pour chacun doit être précisée. Cette notion est généralement exprimée en pourcentage :„ soit chacun pour la totalité du capital (x fois 100 %). Ainsi, en cas de décès de l’un des coemprunteurs, l’assureur règlera la totalité du capital restant dû, „ soit chacun pour une partie du capital. Par exemple, si chacun est assuré à hauteur de 50 %, en cas de décès de l’un d’eux, l’assureur paiera la moitié de ce qui reste dû.

Si l’emprunteur emprunte avec son conjoint, il est recommandé de s’assurer chacun pour le montant total du prêt (chacun à 100 %) ou au moins d’assurer à 100 % celui qui a les revenus les plus importants.

5. Auprès de qui souscrire une assurance de crédit immobilier ?

Il est possible de souscrire une assurance de crédit immobilier auprès des établissements de crédit, des assureurs et des courtiers.

L’établissement de crédit, auprès duquel a été déposée la demande de prêt peut proposer une assurance emprunteur (assurance groupe ou individuelle).

L’assurance groupe est un contrat d’assurance collective négocié par la banque auprès d’un assureur pour en faire bénéficier ses clients. Les formalités d’adhésion sont simples et en cas de mise en jeu de l’assurance, la prise en charge est facilitée.

Il est possible de proposer à sa banque un contrat individuel spécifique souscrit auprès d’un assureur du choix de l’emprunteur. L’assureur désigne alors l’établissement de crédit comme bénéficiaire des capitaux garantis en lui adressant une « délégation d’assurance ». Ce document est signé et accepté par l’établissement de crédit, l’assureur et l’emprunteur s’engagent mutuellement à le respecter. L’assureur s’engage à verser la somme due à l’établissement de crédit, en cas de décès par exemple, et à l’informer en cas de non-paiement des primes par l’emprunteur.

Il ne faut pas hésiter pas à interroger son conseiller bancaire pour de plus amples informations.

A noter : Si l’assurance choisie est autre que celle proposée par la banque, elle devra présenter un niveau de garantie équivalent à celui du contrat groupe.

Bon à savoir : une fiche standardisée d’information doit être systématiquement remise par tout professionnel dès lors qu’est sollicitée une assurance pour un crédit immobilier. Elle présente les garanties proposées ainsi qu’un exemple personnalisé du coût de l’assurance, il est donc plus facile de comparer les offres. Il est possible également déposer un dossier auprès de différents assureurs.

6. Quels sont les points à vérifier dans un contrat d’assurance de crédit immobilier ?

Quel que soit le contrat, il faut le lire attentivement. Il convient de vérifier l’étendue des garanties proposées et les modalités de prise en charge des échéances de prêt en cas d’arrêt de travail ou encore l’exclusion de certaines activités.

Il faut aussi vérifier attentivement toutes les exclusions qu’elles soient générales, ou personnelles suite à l’examen du dossier.

Enfin, il faut consulter le tarif de l’assurance. Selon les contrats, il peut être exprimé :
en euros en proportion du capital emprunté,
ou en pourcentage soit du capital initial emprunté, (la cotisation reste identique tout au long du remboursement du prêt) soit en capital restant dû (la cotisation diminue à mesure du remboursement du prêt).

7. Quelles informations doit-on donner à l’assureur de crédit immobilier ?

Il faut porter à la connaissance de l’assureur un certain nombre d’informations indispensables pour lui permettre d’étudier la demande d’adhésion.

En général, il faut répondre par écrit à un questionnaire sur son état de santé, voire à un questionnaire médical plus complet dans certains cas, à l’aide d’un imprimé à signer.

Il faut répondre avec sincérité et de façon exacte. Plus les réponses sont précises, plus le traitement de la demande d’assurance est rapide.

Les réponses de l’emprunteur engage sa responsabilité. Si l’assureur découvre, par la suite, qu’il a été fait intentionnellement une fausse déclaration, il peut opposer la nullité du contrat. Si tel était le cas, les remboursements ne seraient pas pris en charge par l’assurance, avec toutes les conséquences financières que cela pourrait entraîner pour l’emprunteur et sa famille.

8. Les informations confiées à l’assureur ou à la banque sont-elles confidentielles ?

La confidentialité des informations communiquées à la banque ou à l’assureur est couverte par le secret professionnel. Si vous complétez un questionnaire d’état de santé, il sera transmis au médecin-conseil de l’assureur. Si le médecin conseil a besoin d’informations complémentaires, il peut vous demander de remplir un questionnaire médical plus complet et/ou réaliser des examens médicaux supplémentaires. A noter : votre conseiller bancaire n’est pas informé des informations médicales vous concernant.

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URBANISME

21 novembre 2011 at 1604 15 (Immobilier)

RT 2012 : enfin plus de clarté !

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Un petit rappel des avantages fiscaux de la loi Scellier et de la loi Censi Bouvard (LMNP) :

15 novembre 2011 at 1806 05 (Immobilier)

Dans le cadre des nouvelles mesures fiscales décidées par le gouvernement pour 2013, le dispositif « Censi-Bouvard » seront supprimés à la fin de l’année
2012.

Il reste donc une année pour profiter de ces avantages fiscaux.

Le fait générateur de  l’avantage Scellier est la date d’achat de votre bien  immobilier, et non sa livraison.

Pour 2012, on assiste à une diminution des avantages fiscaux immobiliers :

• Pour la Loi Scellier, les taux baissent fortement, que ce soit en métropole ou outre-mer, et l’avantage fiscal disparaît même pour les logements non BBC dont le permis de construire sera déposé après le 31 décembre 2011.
• Pour la Loi Censi Bouvard (LMNP), cette diminution du taux de la réduction d’impôt ne s’appliquerait pas aux acquisitions de logements d’ores et déjà engagées avant le 1^er janvier 2012.

Taux loi Scellier et loi Censi-Bouvard 2012 :

LOI	TAUX 2011	TAUX 2012
Censi-Bouvard	18%	14%
SCELLIER BBC	22%	16%
SCELLIER NON BBC	13%	7%

Néanmoins, Il existe en 2012 une PERIODE DE TRANSITION qui permet pour toutes les ventes faites et non actées en 2011 de bénéficier, sous certaines conditions des MEMES TAUX QUE 2011.

Un petit rappel des avantages fiscaux de la loi Scellier et de la loi  Censi Bouvard (LMNP) :

Scellier classique 9 ans

Les avantages de la LOI SCELLIER BBC

Bénéficiez d’une réduction d’impôt de 22 % du prix de revient plafonné à 300 000 € et étalée sur 9 ans pour les actes 2011

• En 2012, la réduction sera de 18 % du prix d’acquisition plafonné à 300 000 €.

Les obligations de la LOI SCELLIER BBC

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il suffit :

D’investir dans un bien immobilier neuf, en respectant des plafonds de loyers répartis par zones géographiques.

•  De confier le bien en location pendant 9 ans minimum en tant que
  résidence principale du locataire.

Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû, le solde peut être reporté dans la limite des 6 années suivantes.

Scellier intermédiaire 15 ans

Les avantages de la LOI SCELLIER BBC intermédiaire

Bénéficiez d’une réduction d’impôt de 22 % du prix de revient plafonné à 300 000 € et étalée sur 9 ans pour les actes 2011

• En 2012, la réduction sera de 18 % du prix d’acquisition plafonné à 300 000 €.
• A partir de la dixième année, la réduction d’impôt peut être prolongée à hauteur de 1,67% par an pendant 6 ans.
• Bénéficiez d’un abattement de 30% sur les loyers.
• La réduction totale d’impôt sur 15 ans est alors de 32% pour les biens acquis en 2011 et de 28% pour les biens acquis en 2012.

Les obligations de la LOI SCELLIER BBC intermédiaire

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il suffit :

• D’investir dans un bien immobilier neuf, en respectant des plafonds de loyers répartis par zones géographiques.
• De confier le bien en location pendant 9 ans minimum, puis une période de 3 ans renouvelable une fois, soit 15 ans au total en tant que résidence principale du locataire en respectant les plafonds de ressources du locataire.

Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû, le solde peut être reporté dans la
limite des 6 années suivantes.

LMNP Censi-Bouvard

Les avantages du LMNP CENSI-BOUVARD

Économisez le paiement de la TVA sur votre acquisition.

• Bénéficiez d’une réduction d’impôt de 18 % du prix de revient plafonné à 300 000 € et étalée sur 9 ans pour les biens acquis à partir de 2011.
• Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû, le solde peut être
  reporté dans la limite des 6 années suivantes.

Les obligations du LMNP CENSI-BOUVARD

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il suffit :

• D’investir dans un bien immobilier neuf ou réhabilité.
• De confier le bien en gestion locative pendant 9 ans.

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L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

3 novembre 2011 at 1503 52 (Immobilier)

Adopté dans la loi de finances 2009, l’éco-prêt à taux zéro vient
compléter la gamme des instruments financiers incitatifs qui existent déjà pour
les rénovations thermiques dans le bâtiment, comme le crédit d’impôt
« développement durable » ou le Livret de développement durable.

Autour du ministère de l’Écologie, de l’Énergie, du Développement durable et de
la Mer et de son secrétariat d’État au logement et à l’urbanisme, l’ADEME, les
professionnels du bâtiment, de l’immobilier et les banques partenaires agissent
pour vous aider à mettre en œuvre la rénovation énergétique de votre logement.

L’éco-prêtà taux zéro en 13 points

1.     Comment fonctionne un éco-prêt à taux zéro ?

L’éco-prêt permet de financer les travaux d’économie d’énergie et les éventuels
frais induits par ces travaux afin de rendre le logement plus économe en
énergie, plus confortable et moins émetteur de gaz à effet de serre.

Pour bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro, vous devez :
– soit mettre en œuvre un « bouquet de travaux »,
– soit atteindre un niveau de « performance énergétique globale » minimal du logement,
– soit réhabiliter un système d’assainissement non collectif par un dispositif ne
consommant pas d’énergie.
Un seul éco-prêt à taux zéro peut être accordé par logement.

2. Qui peut bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro ?

Ce prêt est attribué aux propriétaires, qu’ils soient occupants ou bailleurs,
sans condition de ressources.
Le logement doit être une résidence principale construite avant le 1er janvier
1990.
En copropriété, chaque copropriétaire peut faire individuellement une demande
d’éco-prêt à taux zéro pour les travaux réalisés par la copropriété.

3. Que finance l’éco-prêt à taux zéro ?

Dans la limite de plafonds, l’éco-prêt à taux zéro permet de financer :

la fourniture et la pose des nouveaux ouvrages (sous réserve que l’équipement ou
le matériau réponde aux conditions techniques d’éligibilité),
les travaux induits indissociablement liés (reprise d’électricité, installation
d’un système de ventilation…),
les frais de maîtrise d’œuvre (architecte, bureau d’études thermiques…),
les frais éventuels d’assurance maître d’ouvrage.

4. Comment composer un « bouquet de travaux » éligible à l’éco-prêt à taux zéro ?

Un « bouquet de travaux » est un ensemble de travaux cohérents dont
la réalisation simultanée apporte une amélioration sensible de l’efficacité
énergétique du logement. Les travaux, réalisés par des professionnels, doivent
être choisis dans au moins deux des catégories suivantes :

isolation performante de la toiture,
isolation performante des murs donnant sur l’extérieur,
isolation performante des fenêtres et portes donnant sur l’extérieur,
installation ou remplacement d’un chauffage ou d’une production d’eau chaude sanitaire,
installation d’un chauffage utilisant les énergies renouvelables,
installation d’une production d’eau chaude sanitaire utilisant les énergies renouvelables.
Les équipements et matériaux mis en oeuvre doivent répondre aux
caractéristiques techniques minimales

5. Comment choisir les travaux les plus efficaces ?

Chaque logement a ses propres caractéristiques et on ne peut donc pas
recommander les mêmes types de travaux pour tous les logements. La liste des
choix pour composer un « bouquet de travaux » permet une certaine
souplesse pour s’adapter aux cas particuliers, et laisser le propriétaire
définir ses travaux avec l’aide des artisans et des entrepreneurs.

Globalement, plus le bâtiment est consommateur, plus les travaux d’économie
d’énergie sont rentables. En général, il est plus efficace de commencer par
bien isoler – et ventiler – son logement, puis ensuite d’installer des systèmes
de production de chauffage et d’eau chaude performants, voire utilisant les
énergies renouvelables.

6. Quels sont les travaux d’amélioration de la « performance
énergétique globale » du logement donnant droit à l’éco-prêt à taux
zéro ?

Plutôt que de composer vous-même votre bouquet de travaux, vous pouvez – pour
les logements construits après le 1er janvier 1948 – faire réaliser une étude
thermique, qui permet de définir les travaux les plus adaptés à votre bâtiment.
Elle est réalisée par un bureau d’études qui calculera la consommation actuelle
du logement et préconisera une série de travaux permettant d’améliorer sa
performance énergétique globale.

Les travaux définis dans le cadre d’une étude thermique doivent permettent de
faire baisser la consommation énergétique de votre logement jusqu’à :

une consommation énergétique inférieure à 150 kWhEP/m²/an, si votre logement consomme, avant les
travaux, plus de 180 kWhEP/m²/an ;

une consommation énergétique inférieure à 80 kWhEP/m²/an, si votre logement consomme, avant les
travaux, moins de 180 kWhEP/m²/an.

Ces valeurs sont corrigées en fonction de la zone climatique et de l’altitude auxquelles est situé le logement.

Cette méthode ne concerne que les bâtiments achevés après le 1er janvier 1948.

A savoir : Le Diagnostic de performance énergétique (DPE ou étiquette
énergie) n’est pas une étude thermique, celle-ci étant plus complète.

7. Quel est le montant maximal de cet éco-prêt à taux zéro et sa durée ?

En fonction de la méthode d’intervention retenue, la banque peut vous prêter
jusqu’à 30 000 euros que vous devrez rembourser, sans intérêt, sur une période
de 10 ans.

En pratique, le montant maximal de l’éco-prêt est plafonné en fonction de
l’option que vous avez choisie .

Performance énergétique globale : 30 000€

La durée de remboursement peut être réduite jusqu’à 3 ans à votre demande.
Exceptionnellement, elle peut être portée à 15 ans avec accord de votre banque.

8. Comment obtenir ce prêt ?

Après avoir identifié les travaux à réaliser avec l’entreprise ou l’artisan
choisi, il faut s’adresser à l’une des banques partenaires muni du formulaire
type « devis », accompagné des devis relatifs à l’opération retenue.

Votre dossier sera alors examiné par la banque qui décidera, comme pour toute
demande de prêt, de vous prêter la somme demandée en fonction de votre
endettement préalable et de votre capacité à rembourser.

A savoir : L’établissement bancaire attribue l’éco-prêt à taux zéro
dans les conditions classiques d’octroi de prêt. Dès attribution du prêt, le
demandeur a deux ans pour réaliser ses travaux. Au terme des travaux, il devra
retourner voir la banque muni du formulaire type « factures » et des
factures. Un seul éco-prêt à taux zéro sera accordé par logement. 

 

9. Toutes les banques distribueront-elles l’éco-prêt à taux zéro ?

Seules les banques ayant signé une convention avec l’Etat pourront diffuser
l’éco-prêt à taux zéro. Les banques ayant signé aujourd’hui sont :

Banque Chalus

Banque Populaire

BNP Paribas

Caisse d’Epargne

Crédit Agricole

Crédit du Nord

Crédit Foncier

Crédit Immobilier
de France

Crédit Mutuel

Domofinance

KUTXA Banque

La Banque Postale

LCL

Société Générale

Solféa

CIC

10. Si on décide de faire les travaux en plusieurs tranches, peut-on bénéficier plusieurs fois de l’éco-prêt à taux zéro ?

Non, on ne peut obtenir qu’un seul éco-prêt à taux zéro par logement.

En revanche, une fois l’éco-prêt à taux zéro accordé, vous disposez d’une durée
de deux ans pour réaliser l’ensemble des travaux prévus.

Sachez qu’il est souvent plus rentable de réaliser une rénovation globale que
de faire des travaux petits bouts par petits bouts.

11. L’éco-prêt à taux zéro est-il cumulable avec d’autres aides ?

Oui, l’éco-prêt à taux zéro est cumulable avec les aides de l’Anah et des
collectivités territoriales, les certificats d’économies d’énergie et le
prêt à taux zéro octroyé pour les opérations d’acquisition-rénovation. Il est
également cumulable avec le crédit d’impôt développement durable jusqu’en 2010
et sous conditions de ressources. En pratique, il faudra que votre offre
d’éco-prêt à taux zéro ait été émise avant le 31 décembre 2010 et que le revenu
fiscal de votre foyer n’excède pas 45 000 € au titre de l’avant dernière année
précédent cette offre.

12. Les éco-prêts liés au Livret de Développement Durable (LDD) et l’éco-prêt à taux zéro, est-ce la même chose ?

Non, ce sont deux prêts différents.

Les éco-prêts liés au LDD ont été mis en place par les banques en 2007 suite à
la transformation du CODEVI en Livret Développement Durable. L’objectif est
comme pour l’éco-prêt à taux zéro de financer des travaux d’amélioration
énergétique de l’habitat mais avec une différence importante : les
éco-prêts liés aux LDD ne sont pas sans intérêts, leur taux d’intérêt est
globalement plus bas que celui des prêts classiques. Ils pourront être utilisés
comme prêt complémentaire à l’éco-prêt à taux zéro en cas de besoin, ou bien
pour financer des travaux non éligibles à l’éco-prêt à taux zéro (un seul type
de travaux, panneau solaire photovoltaïque…).

13. Peut on bénéficier de l’éco-prêt pour rénover les logements situés dans les DOM ?

Les logements situés dans les départements d’outre-mer peuvent bénéficier de
l’éco-prêt à taux zéro comme tout logement situé en France métropolitaine.

Le climat spécifique aux DOM requiert cependant un choix de travaux adapté. Le
référentiel technique a été adapté afin de tenir compte des spécificités des
territoires d’outre-mer, en encourageant notamment la protection solaire plutôt
que l’isolation thermique contre le froid.

• Exemples de bouquets de travaux éligibles à l’éco-prêt

Les cas type présentés sont des exemples de travaux réalisables dans le cadre
d’un bouquet de travaux éligible à l’éco-prêt à taux zéro. Les calculs sont
faits sur la base des factures énergétiques actuelles : plus le prix de
l’énergie augmentera, plus les opérations de réhabilitation énergétiques seront
rentables.

Cas 1 : une maison individuelle

Maison individuelle chauffée à l’électricité, 100 m² située dans la Vienne,
construite dans les années 80, avec une isolation moyenne.

Facture d’énergie
avant travaux : 270 euros/mois

Travaux
réalisés : isolation des combles perdus et installation d’une pompe à
chaleur

Coût total des
travaux : 18 000 euros

Facture après
travaux : 140 euros/mois, gain de plus de 50 %.

Avec un prêt classique (taux d’intérêt 6%), les mensualités s’élèvent à 200
euros/mois, soit une facture énergie + remboursement du prêt de 340 euros/mois.

Avec un éco-prêt à taux zéro, la facture énergie + remboursement du prêt est de
290 euros/mois, soit 50 € de moins /mois qu’avec un prêt classique.

Si le propriétaire est éligible au cumul entre l’éco-prêt à taux zéro et le
crédit d’impôt, la facture énergie + remboursement du prêt passe à 260
euros/mois, soit 80 euros de moins qu’avec un prêt classique et 10 euros de
moins qu’avant les travaux. Le propriétaire réalise dès à présent 120 euros
d’économies par an sur sa facture d’énergie.

A la fin de la durée du prêt le propriétaire bénéficie à plein des économies
d’énergie… et il profite immédiatement de l’amélioration de son confort et de
la valorisation de son bien. Grâce à l’éco-prêt à taux zéro, il a économisé 6
000 euros d’intérêts qu’il aurait eus à verser dans le cadre d’un prêt
classique et 9 600 euros s’il bénéficie également du crédit d’impôt.

Cas 2 : un appartement

Appartement de 70 m², situé dans un immeuble construit dans les années 60, non
isolé. Le chauffage est assuré par une chaudière collective au gaz assez
ancienne.

Facture d’énergie avant
travaux : 90 euros/mois

Travaux réalisés :
changement des fenêtres par des fenêtres performantes intégrant un double
vitrage PVC. Dans le même temps, la copropriété remplace la chaudière par une
chaudière à condensation.

Coût total des
travaux : 8 000 euros

Facture après
travaux : 45 euros/mois, gain de 50%.

Avec un prêt classique, les mensualités s’élèvent à 90 euros/ mois, soit une
facture énergie + remboursement du prêt de 135 euros/mois.

Avec un éco-prêt à taux zéro, la facture énergie + remboursement du prêt est de
110 euros/mois, soit 25 euros de moins qu’avec un prêt classique.

Si le propriétaire est éligible au cumul entre l’éco-prêt à taux zéro et le
crédit d’impôt, la facture énergie + remboursement du prêt passe à 100
euros/mois, soit 35 euros de moins / mois qu’avec un prêt classique.

Suite aux travaux, le propriétaire dépense 10 euros de plus par mois pendant 10
ans. Toutefois, à l’issue du remboursement de son prêt, sa facture mensuelle
d’énergie aura été réduite par deux et son appartement aura gagné en confort.
Grâce à l’éco-prêt à taux zéro, il a économisé 3 000 euros d’intérêts qu’il
aurait eu à verser dans le cadre d’un prêt classique.

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Le PTZ+ tient compte de la performance énergétique du bien acquis

31 octobre 2011 at 808 41 (Immobilier)

La nouvelle réglementation thermique est appliquée le 28 octobre 2011 dans le tertiaire et dans les zones de rénovation urbaine dés le 28 octobre 2011, elle sera généralisée à l’ensemble du secteur résidentiel à partir de 2013.

La nouvelle réglementation thermique RT 2012 vise à favoriser les économies d’énergie dans l’habitat par la généralisation des bâtiments basse consommation (BBC).

Pour rappel, le bâtiment représente actuellemnt 42,5 % de l’énergie totale consommée en France. L’objectif est de réduire de 38 % les consommations d’énergie dans l’habitat d’ici à 2020.

La réglementation RT 2012 peut s’appuyer sur le PTZ+, un puissant levier en faveur des bâtiments performants

Pour développer dès aujourd’hui la construction de logements neufs basse consommation, le Gouvernement rappelle avoir mis en place un dispositif d’incitation à l’achat : le PTZ+.

Accessible à tous les primo-accédants sans conditions de ressources (ce qui le distingue du 1er PTZ), il tient compte de la performance énergétique du bien acquis. Ainsi, les constructions répondant au label BBC permettent à leurs acheteurs de bénéficier d’une quotité de prêt supérieure. Plus de 200 000 Français y ont souscrit entre janvier et juillet 2011.

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Reconversion de l’ancienne zone industrialo-portuaire

27 octobre 2011 at 1503 24 (Immobilier)

Reconversion de l’ancienne zone industrialo-portuaire

La reconversion de l’ancienne zone industrialo-portuaire est en marche.
A l’horizon 2025, les friches industrielles qui bordent la lagune de Thau devraient être classées dans l’album souvenir.
Avec l’adoption d’un schéma de secteur, le Syndicat mixte du bassin de Thau lance la reconversion de ces anciennes zones industrielles. Un programme ambitieux qui dessinera les contours d’une nouvelle dynamique pour le territoire de Thau.

 

Un secteur en perte de vitesse à revitaliser

C’est un chantier  majeur que vient d’engager le Syndicat mixte et ce n’est pas du luxe. Car ces anciens sites portuaires et industriels n’ont pas  amorcé leur mutation et plus qu’une cure de rajeunissement, c’est un véritable lifting qu’on leur prescrit. Un intérêt stratégique aussi car ils constituent l’une des portes d’entrée du territoire de Thau avec vue imprenable sur la lagune, et en terme d’image, le qualificatif qui vient à l’esprit est « peut mieux faire ».

En zoom, la zone s’étend dans le triangle compris entre les communes de Sète, Frontignan et Balaruc-les-Bains. 800 hectares, pas moins. Après les départs de Saint Gobain puis de Lafarge, et la fermeture des darses autrefois fréquentées par des navires chimiquiers, l’activité économique tombe progressivement en sommeil, cédant la place à des friches industrielles.  Les élus du syndicat mixte ont décidé de prendre la situation en mains et le Schéma de COhérence Territoriale (SCOT), en cours de finalisation, change la donne.

Devenir la vitrine de l’attractivité du territoire

Les orientations du SCOT sont claires : ce secteur doit faire l’objet d’une requalification urbaine globale. Sa nouvelle vocation sera précisée dans le schéma de secteur que va lancer le Syndicat mixte. L’objectif étant de faire de cette zone le cœur urbain du territoire de Thau, à la fois la vitrine et le lien entre Sète et le nord du bassin. Une seconde vie en perspective.

Les principaux  axes de travail sont affichés dans le SCOT. En premier lieu, le développement affirmé du quartier de la Gare de Sète, autour d’un futur pôle d’échange multimodal. Dans son prolongement, la confirmation d’un boulevard urbain –  des berges de la lagune le long de la RD 2 jusqu’à Balaruc – qui accueillera des équipements structurants sportifs et de loisirs. L’affirmation également de la vocation d’axe de transit de la RD 600. Une entrée directe dans le port de commerce est envisagée depuis le rond- point de la Foir’fouille pour désengorger l’entrée de ville.

Pour optimiser les déplacements et la liaison avec le nord du bassin, un système de transport en commun dernière génération, type bus way de Nantes, est aussi à l’ordre du jour.

A partir de là, le schéma de secteur devra définir précisément l’aménagement de cette zone
– voiries, stationnement et dessertes incluses
– avant de s’appliquer aux communes.

Pour l’heure, il devra passer à la moulinette administrative : arrêté préfectoral, concertation et enquête publique.

L’enjeu est de taille et l’outil déterminant pour  le devenir du territoire.

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Immobilier : préférez le neuf à l’ancien ?

27 octobre 2011 at 1402 59 (Immobilier)

Immobilier : préférez le neuf à l’ancien

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Astucieux Immobilier en Rdc

26 octobre 2011 at 909 56 (Immobilier)

Comment transformer un local commercial en logement atypique.

Réaménager une épicerie de quartier, un ancien atelier en brique donnant sur une cour
pavée ou un bureau offrant de beaux volumes pour en faire votre loft : qui n’a jamais rêvé d’ainsi se réapproprier un local industriel ou commercial pour en faire un espace personnel unique ! Contrairement à ce que l’on pense, le projet n’est pas titanesque : il y a simplement des règles à respecter et des
autorisations à obtenir.

La démarche n’est toutefois pas sans risque, car il faut bien calculer son coup. 

Mais pour profiter d’un loft et d’un sousplex, le jeu en vaut la chandelle. Au-delà du plaisir et de l’esthétique du nouvel espace de vie, un ancien local commercial s’achète avec une décote d’au moins 20 à 30 % par
rapport à une habitation. Davantage si le site délaissé ou vieillissant présente une décote supplémentaire liée aux travaux à effectuer. On peut, en revanche, conserver le cachet et la patine de la devanture d’une ancienne boulangerie ou d’un ancien bar.

Attention, tout n’est pas possible : les aménagements et les rénovations doivent être conformes au PLU (plan local d’urbanisme) et aux critères esthétiques des architectes de bâtiments de France. Mais ces aménagements donneront accès, dans n’importe quel type de quartier, à de spacieuses pièces à vivre : des « open spaces » issus de boutiques, des lofts ou de grands espaces lumineux à partir d’anciens ateliers d’artistes sous une verrière, peut-être avec une cour.

De plus, ces biens ont souvent un accès à des sous-sols qui peuvent être facilement aménagés en sousplex pour encore gagner des mètres carrés à vivre, pour faire de la musique par exemple. Bref des biens atypiques et rares.

Des règles à respecter

La transformation d’un local commercial en local d’habitation est considérée comme un « changement de destination », ce qui implique des démarches administratives préalables et qui ne concerne pas uniquement les aménagements architecturaux liés aux besoins de l’habitation. A Paris, le nombre de changements de destination de locaux d’activité en rez-de-chaussée est d’environ 250 par an : 926 dossiers ont été réalisés entre 2002 et 2006, selon la Marie de Paris.

Concrètement, il faut tout d’abord obtenir l’autorisation de la copropriété lors d’une assemblée générale. Dans le cas de travaux modifiant les surfaces habitables ou les extérieurs, un permis de construire doit être déposé auprès du service de l’urbanisme (Boulevard Morland à Paris). Si aucun aménagement ou
rénovation n’est fait sur le bien à l’intérieur ou à l’extérieur, une déclaration préalable suffit. Il faudra par ailleurs s’assurer de la mise en adéquation technique du bien aux règles inscrites dans le PLU en matière de
salubrité des pièces de vie.

Attention : un futur acquéreur ne peut déposer un dossier préalablement à son achat. 

Un acquéreur qui souhaite faire un changement de destination ne peut obtenir de la copropriété ou de la mairie qu’un avis consultatif sur son projet. Et le délai entre le dépôt de la demande et l’officialisation du
changement de destination est au minimum de quatre mois. Il faut donc gérer le délai entre votre achat et la réalisation du projet, tout en obtenant le double accord de la copropriété et des autorités de l’urbanisme.

Le réaménagement d’une ancienne boutique ou d’un atelier peut aussi offrir une perspective intéressante dans une optique locative. Si les transformations prévues ne sont pas trop onéreuses, la décote obtenue à l’achat permet de proposer un loyer compétitif tout en dégageant une rentabilité, donc un retour
sur investissement attrayant.

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Les députés allègent la taxation des plus-values

21 octobre 2011 at 808 12 (Immobilier)

Les ménages vendant une résidence secondaire pour acheter, dans un délai de moins de deux ans, une résidence principale

Le gouvernement avait durci la taxation des plus-values immobilières en septembre, en reportant de quinze à trente ans le délai au-delà duquel elles sont totalement exonérées. Les députés ont assoupli cette mesure, hier, en
rétablissant une exonération intégrale pour les ménages qui ne sont pas
propriétaires du logement qu’ils occupent et qui font une plus-value en vendant pour la première fois une résidence secondaire. L’exonération sera toutefois réservée à ceux qui réemploient l’intégralité du prix de cession, dans un délai de deux ans, à l’acquisition d’une résidence principale. Les députés ont par ailleurs renoncé à réviser le barème du prêt à taux zéro plus (PTZ+), à la demande du gouvernement.

Ils ont en revanche durci la fiscalité des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Actuellement, lorsqu’une personne achète des actions et perçoit des dividendes, elle acquitte l’impôt sur le revenu après application d’un abattement de 40 %, permettant d’effacer l’impôt déjà payé par l’entreprise. Or les SIIC ne paient pas d’IS. Cet abattement est donc supprimé. Conformément au souhait du patronat, la taxe permettant de financer de nouveaux quotas de CO2 sera, quant à elle, plafonnée : si une entreprise a utilisé 1 % de l’enveloppe des quotas depuis 2008, elle ne pourra pas payer plus de 1 % de la taxe. Le taux sera relevé pour assurer un produit de 220 millions d’euros. Enfin, les députés ont voté le dispositif anti-abus sur la fiscalité des brevets, prôné par Gilles Carrez (UMP).

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