Ce que change le budget 2012 pour les particuliers
Le gouvernement a dévoilé mercredi le budget pour 2012. Comme attendu, la fiscalité du logement est chamboulée. Retour sur les principales réformes qui s’appliqueront l’an prochain.
Le dispositif Scellier raboté :
Le dispositif Scellier, qui offre un coup de pouce fiscal aux particuliers achetant dans le neuf pour louer, devient nettement moins avantageux. A compter du 1er janvier 2012, la réduction d’impôt accordée aux investisseurs tombera à 14% (contre 22 % actuellement), dans la limite d’un plafond fixé selon la zone géographique (contre un plafond de 300.000 euros jusqu’ici).
Les résidences de tourisme touchées :
L’avantage fiscal Censi-Bouvard, destiné à encourager les investissements en résidences de tourisme, étudiantes ou didiées au séniors (Ephad), est maintenu. En contrepartie, la réduction d’impôt accordée aux investisseurs-particuliers tombera à 12% (contre 18% actuellement).
Les loyers abusifs des chambres de bonne taxés :
A compter du 1er janvier, les propriétaires de petites surfaces (de moins de 13 mètres carrés) qui appliqueront des loyers supérieurs à 40 euros le mètre carré, seront surtaxés. En fonction du dépassement de ce plafond, le barème d’imposition sera compris entre 10% et 40%.
Les aides travaux remaniées :
Les propriétaires, dont les ressources ne dépassent pas 30.000 euros par an, pourront de nouveau cumuler crédit d’impôt développement durable et Eco prêt à taux zéro. Par ailleurs, les taux du crédit d’impôts seront remaniés.
Les nouvelles règles de la plus-value :
Toutes les ventes de biens (hors résidence principale) réalisées à compter du 1er février 2012 seront soumises à un nouveau barème d’imposition. Lorsque le bien mis en vente est détenu depuis moins de cinq ans, la plus-value sera imposée à 32,5% (en y incluant les prélèvements sociaux). Ensuite, le propriétaire bénéficiera d’un abattement de 2% par an entre la sixième et la seizième année, de 4 % par an à partir de la dix-septième année de détention, puis de 8 % chaque année au-delà de vingt-quatre ans. Cela conduit à une exonération totale de la plus-value immobilière au bout de 30 ans.
les 6 mesures pour améliorer la fiabilité de l’étiquette énergie
les 6 mesures pour améliorer la fiabilité de l’étiquette énergie
Nathalie Kosciusko-Morizet et Benoist Apparu ont présenté mardi 13 septembre 6 mesures visant à mieux encadrer la profession de diagnostiqueur. Critiqué pour son manque de fiabilité, le Diagnostic de Performance Energétique obligatoire depuis 2006- au préalable de la mise en vente d’un logement fait l’objet d’une attention toute particulière de la part du Ministère de l’écologie et du développement durable. Il s’agit de l’étiquette désormais systématiquement apposée sur les petites annonces immobilières. Benoist Apparu secrétaire d’Etat au logement et Nathalie Kosciusko-Morizet, Ministre de l’écologie du développement durable des transports et du logement ont présenté mardi 13 septembre une série de mesures visant à « fiabiliser » le dispositif.
Ces mesures entreront en vigueur dès le 1er janvier 2012.
1) La liste exhaustive et détaillée des points inspectés devra à compter de cette date être livrée par le diagnostiqueur au bailleur ou au propriétaire.
2) Une liste de 60 points au lieu de 30 sera désormais au programme des professionnels qui établissent le DPE.
3) L’Ademe a examiné, entre 2008 et 2010, les logiciels utilisés et en a agréé 11 d’entre eux. Les professionnels seront tenus d’utiliser ceux-là.
4) L’Ademe exige aussi que lui soient transmis les diagnostics effectués afin de constituer une base de données à valeur statistique.
5) Comme promis, l’accent va être mis sur la formation des diagnostiqueurs. Le niveau des examens pour leur certification va être relevé. Et la formation continue sera obligatoire. Deux examens distincts : l’un pour les diagnostics sur les maisons individuelles et les appartements, le deuxième sur les bâtiments du tertiaire
6) La DGCCRF va se concentrer sur le contrôle de l’affichage de la performance énergétique sur les annonces immobilières.
Et, à partir de 2013, la visite du bien diagnostiqué de la part des organismes certificateurs va être systématisée et obligatoire. Et Nathalie Kosciusko-Morizet de rappeler l’intérêt de tout le procédé : « Une maison mal isolée coûte 2.200 euros par an en énergie, dans un Bâtiment basse consommation la facture peut être limitée à 250 euros. » Benoist apparu lui, veut croire que l’étiquette énergie est en train de s’imposer comme élément de négociation des prix, au même titre que peuvent l’être la surface ou la localisation. Reste un problème de fond : c’est au vendeur de payer le DPE, qui coûte plusieurs centaines d’euros. Pourquoi payer plus cher un diagnostiqueur plus méticuleux qui trouvera des problèmes dans le logement alors qu’un autre moins regardant ne trouvera rien, attribuera une meilleure note et coûtera moins cher ? Le constat est certes cynique mais il correspond encore trop souvent à la réalité. Cette « normalisation » d’un métier jusqu’ici très peu encadré ne peut qu’améliorer la situation. Reste à savoir, également, si cette inflation du nombre de points de contrôle ne va pas renchérir le coût du diagnostic. A suivre.
Le gouvernement va-t-il provoquer un krach immobilier ?
La dernière mouture du projet de taxation des plus
values immobilières décale l’application de la mesure du 24 août au 1er février. Avec le risque que les investisseurs locatifs et détenteurs de résidence secondaire se précipitent pour vendre. Même en baissant le prix de vente de 7,6%, un vendeur détenant un bien depuis 15 ans et dont le prix a doublé resterait gagnant.
Mais à quoi joue le gouvernement ?
La question est brutale mais mérite d’être posée. Après avoir pendant des
années soutenu le marché immobilier en multipliant les mesures (PTZ+, déduction des intérêts d’emprunt, loi Robien, Scellier, etc.) il risque de brusquement gripper le marché. En effet, le dernier accord trouvé concernant la taxation des plus values immobilières (hors résidence principale) ferait passer le délai avant exonération complète de 15 à 30 ans de détention. Le rythme serait de 2% d’abattement par an entre 5 et 15 ans de détention, puis de 3% par an jusqu’à 25 ans et, enfin 10% par an entre 25 et 30 ans. L’exonération sera ainsi nulle jusqu’à 5 ans, de 10% au bout de 10 ans, de 50% au bout de 25 ans et totale à partir de 30 ans.
Mais, surtout, la mesure s’appliquerait à partir du 1er février prochain et non pas à partir du 24 août prochain comme le prévoyait la mesure initiale.
La mesure initiale parlait non pas d’acte de vente signé au 24 août mais de compromis ou de promesse de vente. Les ventes réellement « en cours » n’auraient donc pas été, de toutes les manières, affectées.
Si la nouvelle mesure tient compte de l’acte de vente, cela signifie tout simplement que, compte tenu du délai d’environ 3 mois entre la promesse de vente et la signature chez le notaire, il est possible de bénéficier de la fiscalité actuelle en signant un compromis avant le 1er novembre, voire le 15 novembre si le dossier peut être traité rapidement (pas de prêt à rechercher du côté de l’acheteur par exemple).
Autrement dit, le grand risque est de voir les propriétaires, et notamment ceux qui détiennent leur bien depuis plus de 15 ans, mettre en masse leurs biens sur le marché. Environ 8 millions de Français sont détenteurs d’une résidence secondaire. Mais tous, bien sûr, ne souhaitent pas vendre.
En revanche, pour les quelques 3 millions d’investisseurs locatifs, la rentabilité de l’opération passe aussi par la fiscalité. Ils peuvent donc être tentés de prendre leurs gains en vendant au plus vite. Les deux seuls freins, pour eux, sont la fiscalité dont ils ont bénéficié et qui les oblige à louer le bien un certain nombre d’années (lois Robien, Scellier, etc.) et, éventuellement, la présence d’un locataire : un acheteur pour une résidence principale veut que le bien soit vide, contrairement à un investisseur locatif qui voit d’un bon œil la présence d’un locataire en place du moment qu’il paie son loyer rubis sur l’ongle. Et encore, sur le premier point, il faut que les premiers programmes Robien, mis en place en 2003, sont à présent arrivés à échéance.
Si un tel scénario catastrophe se produisait, on verrait un afflux de studios et deux pièces et donc, une rapide baisse des prix. Car les propriétaires auraient plus à gagner en révisant leur prétention à la baisse prix plutôt qu’à attendre la nouvelle fiscalité. Or, les prix de l’immobilier sont déjà à un niveau extrêmement élevé, et l’on voit apparaître les premiers signes de baisse. Déjà, lorsque le gouvernement a raboté le dispositif Scellier fin 2010, on a assisté à un afflux de demandes qui a engorgé le marché. Si bien que les notaires, débordés, ont obtenu que la mesure soit différée de quelques mois.
Pour faire très simple et donner un ordre d’idée, un propriétaire détenant un logement depuis 15 ans et dont le prix a doublé (moyenne constatée depuis 15 ans, hors inflation) aurait tout intérêt à le vendre sans plus attendre. Il bénéficierait d’un abattement de 100% aujourd’hui, et de 20% après le 1er février. Il restera gagnant s’il baisse son prix de moins de 7,6% (19% x (1-0,2) / 2) car, dans cet exemple, les plus values représentent la moitié du prix de vente du bien. De quoi affoler le marché immobilier.
Et même un propriétaire détenant le
bien depuis 10 ans a lui aussi, tout intérêt à vendre d’un point de vue
purement financier : il bénéficierait d’un abattement de 50% avec la
législation actuelle, contre 10% si la nouvelle mouture est adoptée. Mais la
marge de négociation est un peu moins élevée puisqu’elle baisse à environ 4%
selon le niveau d’appréciation du bien.
Reste que le projet n’est pas encore
adopté. Il peut encore faire l’objet de nombreuses modifications…
Vers une refonte des aides aux travaux de rénovation
Le coup de rabot des niches fiscales n’épargnera les crédits d’impôt accordés lors de l’installation d’équipements écologiques dans les logements. Une réforme globale des aides à la rénovation pourrait compenser en partie le manque à gagner.
Cela ne fait plus de doute ! Dans une interview à France Info, la ministre de l’Ecologie Nathalie Kosciusko-Morizet confirme que les crédits d’impôt développement durable, accordés lors de l’installation d’équipements améliorant la performance énergétique des logements, n’échapperont pas au coup de rabot sur les niches fiscales.
Pour rappel, ces ristournes fiscales s’appliquent uniquement aux dépenses en matériel. Elles permettent, par exemple, de réduire de votre impôt sur le revenu 13% du montant
dépensé pour l’installation d’une chaudière à condensation, 22% pour le financement d’un panneau photovoltaïque ou 45% pour la pause d’un chauffe-eau solaire…
Si vous envisagez d’entreprendre des travaux de rénovation, mieux vaut toutefois ne pas se précipiter. Les arbitrages définitifs seront rendus le 21 septembre prochain lors de la présentation du projet de loi de finances pour 2012. Contacté par Capital.fr, le cabinet du secrétaire d’Etat au Logement Benoist Apparu, laisse en effet entendre qu’une refonte des aides à la rénovation est à l’étude.
Celle-ci pourrait reprendre des pistes évoquées par un récent rapport. La possibilité de rétablir, pour certains travaux, le cumul entre le crédit d’impôt développement durable et l’Eco prêt à taux zéro n’est pas écartée.
Verdict à la fin du mois.
Crédit d’impôt développement durable
C’est sans doute l’aide que vous connaissez la mieux. Mais attention, elle ne s’applique pas de la même façon et au même taux à tous les types de travaux et d’équipements.
Vous trouverez ci-dessous toutes les informations relatives à cette disposition pour 2011.
Qu’est-ce que ce crédit d’impôt ?
C’est une disposition fiscale permettant aux ménages de déduire de leur impôt sur le revenu une partie des dépenses réalisées pour certains travaux d’amélioration énergétique portant sur une résidence principale.
Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?
Votre situation :
- Vous êtes locataire, propriétaire occupant, bailleur ou occupant à titre gratuit ;
- Vous êtes fiscalement domicilié en France ;
- Vous êtes bailleur et avez opté pour le crédit d’impôt (si vous avez opté pour le crédit d’impôt
au titre des dépenses, vous ne pouvez alors pas les déduire de vos revenus fonciers).
Votre logement :
- C’est une maison individuelle ou un appartement ;
- C’est votre résidence principale si vous êtes occupant ;
- Le logement est loué à titre de résidence principale pendant au moins 5 ans si vous êtes bailleur ;
- Le logement est achevé depuis plus de deux ans pour les travaux d’isolation, les équipements de régulation, les chaudières à condensation et la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique.
- Le logement est neuf ou ancien pour l’installation d’équipement utilisant les énergies renouvelables (solaire, éolien, hydraulique, bois), les pompes à chaleur et les équipements de raccordement à un réseau de chaleur.
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Dans un immeuble collectif le crédit d’impôt peut porter sur les dépenses d’équipements communs que vous avez payées au titre de la quote-part correspondant au logement |
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Des conditions particulières
- Lorsque vous remplacez
votre système de chauffage et/ou de production d’eau chaude sanitaire à bois ou biomasse par un système à bois ou biomasse plus performant, le
taux de 22 % est porté à 36 %. Pour bénéficier de ce taux bonifié, vous devez fournir la facture de l’installateur indiquant les coordonnées du
ferrailleur qui a repris votre ancien équipement et un bordereau de suivi rempli par l’installateur et validé par le ferrailleur. - Les travaux doivent être réalisés par l’entreprise qui fournit les matériaux.
- Le diagnostic de performance énergétique ne peut bénéficier du crédit d’impôt qu’une seule fois sur une période de 5 ans.
- Le crédit d’impôt pour les parois opaques est plafonné. Les dépenses maximum prises en compte sont fixées à 150 euros TTC par mètre carré de parois isolée par l’extérieur et à 100 euros TTC par mètre carré de parois isolées par l’intérieur.
Un montant plafonné
- Le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt est plafonné à 8 000 € pour une personne seule et 16 000 € pour un couple soumis à imposition commune. Cette somme est majorée de 400 € par personne à charge.
- Pour les bailleurs, il est plafonné à 8000 € par logement dans la limite de 3 logements par an.
- Ce plafond s’apprécie sur une période de cinq années consécutives comprises entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2012.
- Le crédit d’impôt est calculé sur le montant des dépenses éligibles, déduction faite des aides et subventions reçues par ailleurs. Ainsi, si vous bénéficiez d’une autre aide publique pour l’achat des équipements et des matériaux (conseil régional, conseil général, ANAH), le calcul se fera sur le coût de l’équipement déductions faites des aides perçues.
Pour quels investissements et à quel taux ?
| Investissements bénéficiant du crédit d’impôt |
Pour l’année 2010 |
En 2011 |
| Chaudières à condensation, individuelles ou collectives, utilisées pour le chauffage ou la production d’eau chaude |
15 % |
13 % |
| Matériaux d’isolation thermique et coût de la main d’oeuvre pour les parois opaques |
25 % |
22 % dans la limite d’un plafond de dépenses fixé à 150 euros TTC par |
| Matériaux d’isolation thermique pour les parois vitrées |
15 % |
13 % |
| Matériaux d’isolation thermique pour les portes d’entrée donnant sur l’extérieur |
15 % |
13 % |
| Appareils de régulation et de programmation des équipements de chauffage |
25 % |
22 % |
| Matériaux de calorifugeage de tout ou partie d’une installation de production ou de distribution de chaleur ou d’eau chaude sanitaire |
25 % |
22 % |
| Equipements de production d’énergie utilisant l’énergie solaire thermique, éolienne ou hydraulique |
50 % |
45 % |
| Panneaux photovoltaïques |
50 % jusqu’au 28 septembre 25 % à partir du 29 septembre* |
22 % |
| Appareils de chauffage au bois ou biomasse |
25 % 40 % pour le remplacement d’un système de chauffage bois ou biomasse existant |
22 % 36 % pour le remplacement d’un système de chauffage bois ou biomasse |
| Pompes à chaleur air / eau pour production de chaleur |
25 % |
22 % |
| Pompes à chaleur à capteur enterrés pour production de chaleur (pose de l’échangeur de chaleur souterrain inclus) |
40 % |
36 % |
| Pompes à chaleur thermodynamiques pour production d’eau chaude sanitaire (hors air /air) |
40 % |
36 % |
| Equipements de raccordement à un réseau de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération |
25 % |
22 % |
| Frais engagés pour la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique, en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire |
50 % |
45 % |
* Le taux de 50 % est maintenu si le devis a été accepté et un acompte ou des arrhes versés avant le 29 septembre 2010.
Quelles caractéristiques techniques exigées ?
Pour pouvoir bénéficier du crédit d’impôt, les équipements doivent répondre aux conditions d’obtention selon les dispositions fiscales en vigueur. Vous trouverez ci-dessous les caractéristiques précises pour chaque équipement.
- L’acquisition de matériaux d’isolation thermique
Les produits ci-dessous sont éligibles au crédit d’impôt. Ce sont les produits performants de leur catégorie tout en étant largement disponibles sur le marché :
| Matériaux et équipements |
Caractéristiques et performances en m2 Kelvin/Watt depuis le 1er janvier 2010 |
| Matériaux d’isolation thermique des parois opaques |
|
| Planchers bas sur sous-sol, sur vide sanitaire ou sur passage ouvert, murs en façade ou en pignon |
R ≥ 2,8 m² K/W |
| Toitures-terrasses | R ≥ 3,0 m² K/W |
| Planchers de combles perdus, rampants de toiture et plafonds de combles |
R ≥ 5,0 m² K/W |
| Matériaux d’isolation thermique des parois vitrées |
|
| Fenêtres ou portes-fenêtres composées en tout ou partie de PVC. |
Uw ≤ 1,4 W/m².K |
| Fenêtres ou portes-fenêtres composées en tout ou partie de bois. |
Uw ≤ 1,6 W/m².K |
| Fenêtres ou portes-fenêtres métalliques. |
Uw ≤ 1,8 W/m².K |
| Vitrages à isolation renforcée (vitrages à faible émissivité). |
Ug ≤ 1,5 W/m².K |
| Doubles fenêtres (seconde fenêtre sur la baie) avec un double vitrage renforcé. |
Ug ≤ 2,0 W/m².K |
| Volets isolants caractérisés par une résistance thermique additionnelle apportée par l’ensemble volet-lame d’air ventilé. |
R ≥ 0,20 m².K/W |
| Matériaux d’isolation des portes d’entrée donnant sur l’extérieur |
Ud ≤ 1,8 W/m².K |
| Calorifugeage de tout ou partie d’une installation de production ou de distribution de chaleur ou d’eau chaude sanitaire |
R ≥ 1 m²K/W |
Ug, Uw : coefficient de transmission surfacique
Le calorifugeage des tuyaux permet d’éviter des pertes d’énergie lors de la distribution d’eau chaude si les points d’eau sont loin de la chaudière ou lors de la distribution de chaleur s’ils passent dans des lieux non chauffés (garage, cave…).
- L’acquisition de chaudières
| Le crédit d’impôt vise les chaudières à condensation et les chaudières à bois qui sont de plus en plus proposées par les fabricants. |
| – Les chaudières à condensation condensent la vapeur d’eau des gaz de combustion et récupèrent ainsi de l’énergie. D’où une économie de 15 à 25% par rapport aux chaudières modernes standard mais aussi moins de gaz carbonique et moins d’oxyde d’azote produits. |
| – Les chaudières à bois ou autre biomasse (se reporter au tableau ci-dessous pour caractéristiques et performances). |
- L’acquisition
d’appareils de régulation et de chauffage
| Appareils installés dans une maison individuelle ou dans un immeuble collectif : |
| – Systèmes permettant les régulations individuelles terminales des émetteurs de chaleur (robinets thermostatiques), |
| – Systèmes de limitation de la puissance électrique du chauffage électrique en fonction de la température extérieure, |
| – Systèmes gestionnaires d’énergie ou de délestage de puissance du chauffage électrique. |
| Appareils installés dans un immeuble collectif : |
| – Matériels nécessaires à l’équilibrage des installations de chauffage permettant une répartition correcte de la chaleur délivrée à chaque logement, |
| – Matériels permettant la mise en cascade de chaudières (type d’installation ou plusieurs chaudières sont connectées les unes aux autres), à l’exclusion de l’installation de nouvelles chaudières, |
| – Systèmes de télégestion de chaufferie assurant les fonctions de régulation et de programmation du chauffage, |
| – Systèmes permettant la régulation centrale des équipements de production d’eau chaude sanitaire dans le cas de production combinée d’eau chaude sanitaire et d’eau destinée au chauffage, |
| – Compteurs individuels d’énergie thermique et répartiteurs de frais de chauffage |
- L’installation d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable
| Matériels et équipements | Caractéristiques et performances 2011 |
| Equipements de chauffage et de fourniture d’eau chaude fonctionnant à l’énergie solaire : chauffe-eau solaire individuel et système solaire combiné |
Capteurs solaires thermiques (équipant les systèmes) couverts par une certification CSTBAT ou Solar Keymark ou équivalente. |
| Chauffage ou production d’eau chaude au bois ou autres biomasses : poêles, foyers fermés et inserts de cheminées intérieures, cuisinières utilisées comme mode de chauffage |
Concentration moyenne de monoxyde de carbone ≤ 0,3 %rendement ≥ 70% |
| Chaudières < 300 kW | Chaudières à chargement manuel : rendement ≥ 80% Chaudières à chargement automatique : rendement ≥ 85% |
| Fourniture d’électricité à partir d’énergie solaire, éolienne, hydraulique, biomasse |
– – – |
| Pompes à chaleur géothermique à capteur fluide frigorigène (sol / sol ou sol / eau) |
COP ≥ 3,4 pour une température d’évaporation de -5°C et une température de condensation de 35°C. |
| Pompes à chaleur géothermique de type eau glycolée / eau |
COP ≥ 3,4 pour des températures d’entrée et de sortie d’eau glycolée de 0°C et -3°C à l’évaporateur, et des températures d’entrée et de sortie d’eau de 30°C et 35°C au condenseur |
| Pompes à chaleur géothermique de type eau / eau |
COP ≥ 3,4 pour des températures d’entrée et de sortie d’eau de 10°C et 7°C à l’évaporateur, et de 30°C et 35°C au condenseur |
| Pompes à chaleur air / eau |
COP ≥ 3,4 pour une température d’entrée d’air de 7°C à l’évaporateur et des températures d’entrée et de sortie d’eau de 30°C et 35°C au condenseur |
| Pompes à chaleur thermodynamiques pour production d’eau chaude sanitaire (hors air /air) |
– Captant l’énergie de l’air ambiant : COP > 2,5– Captant l’énergie de l’air extérieur : COP > 2,5 – Captant – Captant selon le |
| Equipement de raccordement à un réseau de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération |
– Branchement privatif composé de tuyaux et de vannes qui permet de raccorder le réseau de chaleur au poste de livraison de l’immeuble.- Poste de livraison ou sous-station qui constitue l’échangeur de chaleur. – Matériels nécessaires à l’équilibrage et à la mesure de la chaleur qui |
Les documents à fournir
La démarche administrative est très simple : il suffit de remplir une ligne sur sa déclaration d’impôt et de conserver soigneusement la facture de l’entreprise ayant fourni les matériaux /
équipements et réalisé les travaux. Les usagers qui souscrivent leur déclaration par Internet sont dispensés de l’envoi de la facture. Ils doivent être en mesure de la produire, sur demande de l’administration.
Blog Immobilier du Cabinet Mistral Conseil 